Al Barsha

Al Barsha se ha construido durante 10 a 15 años y opera profundamente en el mercado secundario. A diferencia de los distritos más nuevos donde la liquidez de reventa depende del vencimiento del plan maestro, Al Barsha ya cuenta con su conjunto de servicios e infraestructura. Para los compradores, eso significa ingresar a un precio estable, frente a un grupo de inquilinos que fija los precios, con la capacidad de salir a un mercado secundario activo sin esperar un evento de maduración a nivel de distrito. Las matemáticas del rendimiento compensan esto: los apartamentos de Al Barsha suelen rendir entre un 5,5% y un 7% bruto, más ajustado que JVC o Business Bay en rendimiento absoluto, pero más estable en cuanto a continuidad del alquiler.

En Al Barsha, el diseño sobre plano está dirigido a objetivos más que a volúmenes. Los promotores adquieren parcelas de reurbanización específicas y entregan torres de apartamentos boutique de 80 a 200 unidades en lugar de megaproyectos de más de 600 unidades. La ventaja es que se preserva el actual carácter de escasez de oferta del distrito; La desventaja es que el ritmo de lanzamiento es irregular. Para los compradores que desean exposición a Al Barsha y están dispuestos a esperar, las páginas de detalles del proyecto en este sitio muestran los lanzamientos activos tal como aparecen, generalmente de 3 a 8 en un momento dado, en comparación con más de 40 en Business Bay.

Los inquilinos de Al Barsha se inclinan hacia la familia: los apartamentos y villas de 2 y 3 dormitorios tienen la dinámica de rendimiento más fuerte aquí; Los estudios y las habitaciones de 1 habitación compiten con un inventario más económico y central en Marina o JVC. Para los inversores, la palanca de optimización es la selección del tamaño de la unidad: en Al Barsha, el sesgo hacia el inventario de tamaño familiar (de 2 dormitorios y más) en lugar del punto óptimo de rendimiento optimizado de 1 dormitorio que funciona en Marina. Las tasas de retención de inquilinos en las propiedades de Al Barsha de 2 a 3 habitaciones tienden a ser materialmente más altas que la media del distrito para el mismo tipo de unidad en otros lugares.